我是農(nóng)民，請別再忽悠我買房啦！

最近農(nóng)民很忙啊，比我們這些農(nóng)資人還要忙!不僅要忙春耕、打工，還要忙買房。因?yàn)閾?jù)專家認(rèn)真研究得出結(jié)論，通過讓農(nóng)民工和農(nóng)民買房變成市民，能夠最有效的“去庫存”。

哪里的房子買得起
北上廣不考慮，三四線能想想，這里房價(jià)6000元/平米（還不到深圳的十分之一），一套90平米54萬元。

農(nóng)民工人均一年掙3.3萬元，全體農(nóng)民人均一年掙1萬元，不吃不喝前者買一套房少說17年，后者54年。家里面還有老人、媳婦、孩子至少5、6口人。

現(xiàn)在農(nóng)民工一個(gè)月住宿花銷445元，18年花費(fèi)9.6萬，在家的農(nóng)民蓋好了房子后基本不花錢，算算好像還是這樣更劃算。

誰會(huì)買房
農(nóng)民工一共2.7億，其中1億多在離家不遠(yuǎn)的地方打工，當(dāng)前10個(gè)人里有1個(gè)半回家住。交通越來越發(fā)達(dá)、電動(dòng)自行車也挺快，越來越多的人開始愿意往家里跑，城里太擠還是家里更寬敞，實(shí)在不行買輛汽車也比買房值。

還有1.6億離得遠(yuǎn)，在大城市現(xiàn)在100個(gè)人里只有1個(gè)人買了房，這些都是人精，有幾個(gè)能成這樣？另外3成半租得起房，剩下絕大多數(shù)住宿舍或者工棚。不是不想買房，據(jù)說城里人都買不起，就算買得起房的農(nóng)民工一下子5倍速度增長，100個(gè)里面也只有5個(gè)，離去庫存任務(wù)還差得遠(yuǎn)。

加杠桿買房
前幾天出了兩個(gè)辦法，一個(gè)叫《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》，另一個(gè)叫《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》，意思是說農(nóng)民的土地使用權(quán)和宅基地上的房子可以抵押貸款，時(shí)髦的說法叫做加杠桿。

想不通農(nóng)民加杠桿來做什么？有人說是大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，農(nóng)民也可以借錢干，但100個(gè)農(nóng)民工里有77個(gè)多是初中以下文化，而且據(jù)說大學(xué)生就業(yè)都成問題，而且據(jù)說經(jīng)濟(jì)在下行失業(yè)在上升，除了購買農(nóng)藥、化肥、種子、農(nóng)機(jī)具等生產(chǎn)資料，農(nóng)民不需要太多貸款，難道借來錢是用來賠的么？

終于看明白，里面有一條說得最清楚，說是為了保護(hù)農(nóng)民的居住不受影響，“除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關(guān)證明材料”。

說直白點(diǎn)就是只有你買了房（長期穩(wěn)定居住場所）、而且有房產(chǎn)證或購房憑證（證明材料），實(shí)實(shí)在在地參加了去庫存，才給你貸款！

農(nóng)民工的工作極不穩(wěn)定，現(xiàn)在100個(gè)人里就有62個(gè)根本沒有勞動(dòng)合同、只有16個(gè)有養(yǎng)老保險(xiǎn)、10個(gè)有失業(yè)保險(xiǎn)加上淘汰僵尸企業(yè)要分流很多工人，就業(yè)競爭很是個(gè)問題，一旦失去工作和收入、喪失貸款償還能力、抵押物被收回，如何收場？

土地和房屋是農(nóng)民賴以生存的最根本保障，出去打工為的無非是多掙些錢回來蓋房子、種地、做個(gè)小生意，一旦外面不好混，回來起碼還有糧食吃、還有房子住。讓農(nóng)民拿命根去冒險(xiǎn)，那要看值不值得。

去庫存與我何干
政府在報(bào)紙上要求說，因?yàn)榉康禺a(chǎn)“庫存壓力大，風(fēng)險(xiǎn)逐步積累”所以要“鼓勵(lì)農(nóng)民工、農(nóng)民進(jìn)城購房要廣泛宣傳去庫存政策，形成共識”，這意思是說農(nóng)民應(yīng)該有大無畏的共產(chǎn)主義去庫存精神、為國接盤化解風(fēng)險(xiǎn)吧？

政府還說“要宣傳農(nóng)民在城市購房是升值，在農(nóng)村建房是貶值的理念”，這個(gè)實(shí)惠！

那請政府告訴我：買了房子你能保證一年后會(huì)漲多少？政府能不能保證高價(jià)回購？虧了能不能保證賠償？能不能保證我一直有活干、有錢賺、能還貸？如果能，我立即借錢去買房！

前幾年房子不愁賣、價(jià)格低的時(shí)候怎么沒聽說讓農(nóng)民進(jìn)城買房給優(yōu)惠，只聽說過農(nóng)民工素質(zhì)低進(jìn)城會(huì)影響社會(huì)秩序�，F(xiàn)在房子賣不出去想起農(nóng)民來，我一個(gè)月工作25天、每天工作將近9個(gè)小時(shí)，就賺這點(diǎn)養(yǎng)命錢，甚至經(jīng)不起一場病，讓我全用在房子上？

還是等把農(nóng)民的后顧之憂全解決了，再談房事吧！我是一個(gè)農(nóng)民，去庫存政績與我何干！

我是一個(gè)大學(xué)生，現(xiàn)在大學(xué)生也很忙，要?jiǎng)?chuàng)業(yè)自謀出路，還要買房！我還沒掙錢，去庫存

參考數(shù)據(jù)：
關(guān)于房價(jià)收入比、絕對房價(jià)、租金回報(bào)率等都已經(jīng)有一些數(shù)據(jù)參考，此處不贅述。

從歷史上來看，美國、日本、韓國，都是在租售比（單位面積房價(jià)/單位使用面積月租金）達(dá)到130附近出現(xiàn)泡沫破裂，美國是08年次貸危機(jī)，日本、韓國發(fā)生在1990年左右的大衰退。當(dāng)前美、韓的租售比維持在100—110之間，而日本只有70多一點(diǎn)。

那么中國的租售比是多少？500—1200！租金體現(xiàn)真正的剛需，騙不了人。

美國、日本、韓國房屋租售比。


樓市去庫存，不能忽悠人
房地產(chǎn)庫存高企，開發(fā)商不急政府急，外賓可能會(huì)百思不得其解，國人心中一目了然：這房地產(chǎn)表面看是開發(fā)商的生意，實(shí)際地方政府才是真正老板。

在城市購房會(huì)不會(huì)升值？
這只取決于一個(gè)秘訣：地段、地段、地段。一線城市的房子能升值，一般城市的中心區(qū)域也應(yīng)該能升值，因?yàn)槎际侨祟惤?jīng)濟(jì)活動(dòng)的集中地，這些區(qū)域沒有庫存。真正南昌市中心的房子不用政府操心。

真正的大量庫存，積壓在三四線城市的三四線地段，大片的新城、開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城，沒企業(yè)沒商店，公共汽車都沒站，一個(gè)小區(qū)里就亮三五盞燈，出來遛個(gè)彎就是無邊莊稼地，晚上能嚇?biāo)阑钊恕�…也許三五年前它就是農(nóng)村。

地方政府想極力推銷的，正是這部分庫存。而這部分庫存，城里人根本不愿意去，地段太差相當(dāng)于偽劣殘次品。

按說房子再次，只要價(jià)位足夠低，也許就有人買。但目前來看，各地庫存的房子，價(jià)位可不爛，“不降價(jià)”是地方政府的一道底線。為嘛？擔(dān)心引發(fā)“懸崖式下跌”，開發(fā)商跑得一干二凈，以后土地再也拍賣不出去……所以什么手段都能用，降價(jià)萬萬不可以。

在農(nóng)村建房是不是貶值？
又是一個(gè)大玩笑。那些積壓的鬼城原本就是鄰村，為啥你的樓房會(huì)升值，我這寬宅大院就會(huì)貶值？

農(nóng)村的宅基地自建房，不但是生活場所，也是生產(chǎn)基地，這里可以養(yǎng)雞養(yǎng)豬、曬谷曬米、手工編織，扛上工具就能出門種地，一個(gè)農(nóng)民別無所長，只有在這里才能腳踏實(shí)地，才能保證不會(huì)餓死，這是進(jìn)可攻退可守的活命之地。

而地段不好的庫存房子，只有單純的居住功能，樓里不能養(yǎng)雞養(yǎng)鴨，花園不能種菜種瓜，出門擺地?cái)偝枪車�追搶打……就算房子升值，他們能靠紙面�?shù)字吃飯嗎？

農(nóng)民不是那么容易忽悠的，但地方政府的手段真實(shí)一個(gè)接一個(gè)。目前，已經(jīng)有一些省市出臺了“棚改貨幣化安置”的新政，宣布不再建設(shè)安置房，把拆遷戶推向市場接盤。一些庫存高企的三四線城市，已經(jīng)逆勢開啟新一輪“城中村改造”，把一些城外村當(dāng)做“城中村”拆遷，把拆遷戶推向市場……

當(dāng)前樓市低迷背景下，仍然屢見拆遷血案，恐怕一部分原因就在這里。在中國這個(gè)農(nóng)業(yè)大國，去庫存忽悠農(nóng)民，可能不單純是不義。

劉維明的微財(cái)經(jīng)