土地流轉(zhuǎn)的"價(jià)格陷阱"合適能跨過？

由于現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)政策缺少對(duì)流轉(zhuǎn)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)要求和政策保護(hù)，價(jià)格多為流轉(zhuǎn)雙方自行協(xié)商確定，遭受“價(jià)格陷阱”的人不在少數(shù)，極大地?fù)p害了農(nóng)戶的利益，也阻礙了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的推行和發(fā)展。

據(jù)2016年《全國(guó)各省土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)價(jià)格排名》顯示，目前在江西、湖南、安徽、新疆、遼寧等地區(qū)，土地流轉(zhuǎn)的平均價(jià)格在300~600元/畝/年不等，600~1000元/畝/年區(qū)間內(nèi)的有重慶、浙江、山東、廣東、河南等地，而北京、上海、海南、天津、陜西、山西等地則流轉(zhuǎn)價(jià)格比較高，多在1000~3000元/畝/年區(qū)間內(nèi)，且以上海的3240元/畝/年最高。

各地流轉(zhuǎn)價(jià)格存在較大差值有多方面的原因：首先是市場(chǎng)因素，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)尚未形成規(guī)范的價(jià)格體系，第三方土地估價(jià)平臺(tái)還有待發(fā)展完善，這就使流轉(zhuǎn)價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)專業(yè)性、公平性；其次是區(qū)位因素，一般情況下，區(qū)位條件和土地價(jià)格呈正相關(guān)；再者是流轉(zhuǎn)方式和規(guī)模因素，我國(guó)目前多以轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)包的形式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，通常流轉(zhuǎn)規(guī)模越大、流轉(zhuǎn)后項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益前景越好，流轉(zhuǎn)價(jià)格越高;最后是交通條件、水源條件、耕地質(zhì)量等自然條件因素。

為避免更多農(nóng)戶遭遇土地流轉(zhuǎn)“價(jià)格陷阱”問題，近年來如江蘇南京、浙江臺(tái)州、江西南昌等地開始嘗試由政府出臺(tái)方案指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格。如南京市政府不僅對(duì)流轉(zhuǎn)最低價(jià)做了限定，還規(guī)定原則上流轉(zhuǎn)期限超過3年的，須確定土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格遞增幅度。

政府指導(dǎo)價(jià)既能保護(hù)被流轉(zhuǎn)者的合法權(quán)益，又能規(guī)范流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，形成良性競(jìng)爭(zhēng)格局。但目前出臺(tái)政府指導(dǎo)價(jià)格的地區(qū)仍是少數(shù)，就全國(guó)范圍而言，在土地流轉(zhuǎn)中，判定一畝地租金到底多少合理，還欠缺專業(yè)性市場(chǎng)數(shù)據(jù)和估價(jià)系統(tǒng)的支持，在這種情況下，要出臺(tái)操作性強(qiáng)的具體方案，還存在一定難度。

因此，要完善土地流轉(zhuǎn)價(jià)格機(jī)制，除了政府的作用之外，還必須發(fā)揮好市場(chǎng)的作用。如建立市場(chǎng)化的流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)，將土地流轉(zhuǎn)中的交易情況、交易價(jià)格、交易主體等信息公開透明化;并鼓勵(lì)第三方土地中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展，按照分類指導(dǎo)、科學(xué)測(cè)算、現(xiàn)實(shí)比較和幅度遞增相結(jié)合的要求，指導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方采取協(xié)商定價(jià)、投標(biāo)定價(jià)、競(jìng)拍定價(jià)等形式，合理確定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，加強(qiáng)交易的公平性。