自家的地、村里的地，都盯住了！國家大修《土地法》，農(nóng)地價(jià)值達(dá)百萬！

《中華人民共和國土地管理法（修正案）》（征求意見稿）日前面向社會(huì)公開征求意見，其中對(duì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的范圍、條件進(jìn)行了原則性規(guī)定：土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等方式由單位或者個(gè)人使用。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。這就意味著，新一輪農(nóng)村土地改革的大幕已經(jīng)徐徐拉開。
駿景提醒您，不管是自己家的承包地、宅基地，還是村集體的各類土地，千萬盯住了，新發(fā)公布后這些土地都有入市交易的可能，價(jià)值或達(dá)百萬！
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集體建設(shè)用地入市改革是農(nóng)地改革的一塊“難啃的骨頭”。2004年修正的《土地管理法》是完全排斥集體土地入市的。其中的第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外�！�

國土資源部公布的《土地管理法（修正案）》（征求意見稿），則刪除了該條規(guī)定，并增加一條，作為第六十三條：“國家建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，集體土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等方式由單位或者個(gè)人使用，并簽訂書面合同；按照前款規(guī)定取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押”。



整個(gè)農(nóng)村建設(shè)用地大概有19萬平方公里，70%、80%是宅基地，但是不允許流轉(zhuǎn)。宅基地只在農(nóng)村集體中流轉(zhuǎn)，這使得農(nóng)村土地很大一部分財(cái)產(chǎn)功能發(fā)揮不出來。

因此，十八屆三中全會(huì)關(guān)于全面深化改革的決定中指出：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。”并在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域?qū)嵭型恋刂贫雀母镌圏c(diǎn)。

根據(jù)國土資源部今年4月披露的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地塊已達(dá)到278宗，總價(jià)款約50億元。這相當(dāng)于，每畝集體經(jīng)營性建設(shè)用地的平均入市價(jià)格約為110萬元。

那么，農(nóng)民又該如何從中獲利？

你的收入從哪兒來？

說到大伙兒的收入，如果簡單劃分，無外乎兩種途徑，一個(gè)是“多勞多得”，就是你付出了勞動(dòng)才能拿到報(bào)酬，比如咱們農(nóng)民朋友的生產(chǎn)經(jīng)營性收入、進(jìn)城務(wù)工的工資收入等等。還有一種途徑，叫“不勞而獲”，也就是無需付出勞動(dòng)、躺著也能數(shù)錢，比如土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)機(jī)租賃的租金，這就是咱們通常所說的“財(cái)產(chǎn)性收入”。

如果你希望自己能有更多的財(cái)產(chǎn)性收入，需要一個(gè)前提——就是你得有財(cái)產(chǎn)。

長期以來，在農(nóng)民的收入構(gòu)成中，工資性收入和生產(chǎn)經(jīng)營性收入所占比重接近90%，而財(cái)產(chǎn)性收入在全部收入中的比重卻不到4%。長此以往，將不利于社會(huì)財(cái)富的公平分配和城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，所以，土地就成了農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性收入的重要來源。




農(nóng)民手中的三塊地

耕地
嚴(yán)守紅線

不得輕易變更用途


宅基地
試點(diǎn)地區(qū)有償退出

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低


集體經(jīng)營性建設(shè)用地
廢棄不用
社會(huì)資本開發(fā)熱情高

浙江德清縣洛舍鎮(zhèn)是全國鋼琴生產(chǎn)基地，生產(chǎn)的鋼琴數(shù)量占全國的1/8，但因?yàn)橛玫厥芟�，企業(yè)的生產(chǎn)環(huán)境很差。從2015年開始，洛舍鎮(zhèn)東衡村通過集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。14家鋼琴企業(yè)成為土地受讓方，平均每畝價(jià)格高達(dá)21萬元。


這樣一來，村里有錢了，鋼琴生產(chǎn)廠家有地了，一拍即合，實(shí)現(xiàn)雙贏。

土地升值了，又怎么分好這塊大蛋糕呢？答案就是：集體入股、人人有份。東衡村專門成立了土地股份合作社，全村3000人全部是股東。剛開始每股只有500元，通過入市，合作社獲得出讓金9000萬元，相當(dāng)于每股增厚了60倍。集體受益后，一部分拿來固定分紅、反饋給農(nóng)戶，其余算作村集體資產(chǎn)，壯大集體經(jīng)濟(jì)之后還能用于擴(kuò)大再生產(chǎn)。

當(dāng)然，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市，目前還難以在全國全面推開。因?yàn)楦鞯匕l(fā)展情況不同。另外，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也有非常殘酷的一面，以“股份合作”的方式參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于絕大多數(shù)農(nóng)戶來說顯然更加穩(wěn)妥，萬一經(jīng)營失敗了，也至少能保住自己在村集體的股金。

土地是財(cái)富之母，通過村集體股份合作模式，作為杠桿來撬動(dòng)更大的財(cái)富，正是未來深化土地改革的必由之路。